부동산 그리고 사람

2011년 10월 6일 현 경제상황과 대처부분 PART.1 이후로 
2부 부동산 그리고 사람을 게재하기로 했는데 너무 경황이 없었습니다.
그동안 변곡점도 지났고 이미 언론이나 신문 또는 인터넷을 좀 보시는분들은 대략 아시기에

그냥 넘어갔는데
정리가 필요한거 같아서 예전에 썼던 글과 함께 대처방안을 현 경제상황과 대처부분 PART.2 라는 제목으로 게재해드리겠습니다.

 

요즘들어 일반인들이 과연 우리나라의 경제가 어디로 가느냐의 향방에 관심이 많으실터입니다.
우리나라에서의 부동산은 신념을 떠나 종교나 다름없습니다.
평생 일구어서 마련한 내집,투기의 광풍이 불어 너도나도 안전한 자산으로의 이동
부동산은 무너지지않는다는 불패의 신념을 갖고 보유하게되는 부분
이부분을 수익과 연계하려는 금융기관,심리를 이용한 정치와 정치인,광고와 연계된 언론,
부동산관련 종사자,이론을 가르치며 양성하는 대학과 대학원,

무지하거나 어린 일반인과 대학생들에게 수익을 낸다고 가르치는 경매업체,
자신의 자산을 높이기 위하거나 금융기관의 채권보전의 수하인으로 변질된 일부 감정평가사등 다양한 인간군상들이 있습니다.

부동산으로 시작해서 부동산으로 마무리 되는 세상이 되어버렸습니다.

부동산이 올라야 행복하고 아무리 행복한 부분을 보유하더라도 부동산가격이나 일부지역의 하락기사나 정보를 접하면 불행하다고 생각합니다.

부동산에 대한 사람들의 믿음이 워낙 강하기 때문이고 부동산이 재테크의 핵심 트렌드이며 모두의 관심사이기 때문입니다.
실제로 우리나라 가계부분에서 부동산은 80%가 넘는것은 이제 다아실것입니다.

돈을 벌면 부동산에 묻어둔다는 분위기가 그대로 반영되어있고 정부와 국민 모두가 모든 것을

부동산에 걸고 있습니다.

서울이나 수도권의 아파트가격 상승흐름은 서울아파트는 2000년부터 꿈틀대다가 2001년부터

본격적으로 상승하였고, 
2005년 잠시 소강상태를 보인 뒤 2006년 말을 기점으로 다시 한 번 큰 폭으로 상승하였습니다.

2006년부터는 그 동안 상승률이 상대적으로 낮았던 강북지역이나 서울 인근지역이 많이 올랐습니다

그당시 PD수첩과 시사매거진 2580에서는 이러한 부분을 크게 다루었고
강북(노원,중계)의 아주머니의 인터뷰에서 저평가를 받아왔기에 강남보다 더올라야한다고 해서 30평대아파트가 10억이상은 올라야 한다고 말했었습니다.
그 뒤에도 그 바램을 반영하듯이 2008년 초에 또 한번 노원구 등을 중심으로 소형아파트 가격이 크게 올랐었습니다. 
80㎡소형 주공아파트가 3억5000만원에 거래되기도 하였습니다.

그러다가 2008년 말 금융위기 때 아파트가격이 큰 폭으로 떨어지면서 추세가 꺾이는 듯 했었으며 하락론이 힘을 얻기도 하였습니다.

그러나 MB정부에서는 어떻해든 막아야 하마 실물경기로 전이되는것을 막아야 했습니다. 
정부도 급격한 위축을 막기 위해 양도세완화 등 규제를 대폭적으로 풀고 급락을 막기에 바빴으며 주식은 국민연금으로 계속 방어를 시작하였습니다.
하지만 2009년 초부터 천천히 오르기 시작한 상승세는 어느덧 전 고점을 넘나드는 수준까지 회복했습니다.

 

물론 2009년 하반기 2금융권에까지 DTI규제를 확대하면서 추가상승에 대한 기대는 계속 무르익어갔습니다.
여기에 각종 언론에서는 전세가 오르고 물량이 업다고 부추기며 지속된 뉴타운사업의 사업시행인가를 내줌으로써 이주와 멸실주택에 따른 전세난이 가중되었습니다.

그의 인과관계로 매매가[호가]대비 전세가가 높다고 매수를 부추기는 바람을 일으키기 시작했습니다.
자전거래와 동시에 언론들이 너도나도 바람을 잡기 시작했습니다.

 

실제로 우리나라 아파트는 2000년 이후 지금까지 전국적으로는 평균 113% 상승했었습니다. 
연평균 10%가 넘게 올랐으며 2010년 이전의 물가는 수출호황[스마트폰,자동차]에 힘입어 3% 이내에서 안정되었으므로 물가보다도 훨씬 많이 올랐습니다. 

다른 어떤 투자보다도 아파트 투자수익률이 높았다는 증빙이었습니다.

나아가 서울은 전국평균보다도 50%이상 더 높은 173%나 상승했습니다. 
개별아파트로는 400% 이상 오른 곳도 많었었죠 실례로 재개발아파트의 대표격인  은마아파트의 경우는한때 14억(전용84㎡기준)까지 치솟았다가 10억 원을 넘나드는 수준으로 조정을 보였으며 현재는 9억원대 중후반으로 호가가 형성되어있습니다.

이마저도 거래가 없는 호가 위주이만서도 말입니다.
89년도는 9,000만원 수준에 불과했으므로, 그때보다 11배 이상 오른 것이며,  99년 가격인 1억 6000만 원에 비해서는 6배 이상 오른 셈입니다. 

10년 투자에 600% 이상 상승했다는 것은 한마디로 대박이 터진 셈이기에 모든이들이 아파트 및 부동산에 열광할 수 밖에 없었습니다.

그 동안 물가를 감안하더라도 집만 잘 사서 보유하고 있었다면 저절로 부자가 될 수 있었다는 결론에 이르르기 때문입니다. 
이처럼 높은 투자수익률을 어디서 찾겠냐는 심리가 묵시적,표면적으로 모두 움직이기 시작한 것입니다.

 

모든 사람이 부동산 전문가였고 아주머니,학생 아저씨,할아버지,할머니 등 모든사람들이 자기돈 없이 전세끼고 대출받고 부동산을 못사면 바보같은 소리를 들으니 불안하여 모두 매입에 동참했었습니다.

 

부동산이 하락해도 살집과 토지등은 건진다라는 심리적 마지노선을 정하고 말이지요
 
부동산전문가가 정말 많습니다.. 아파트로 돈을 좀 벌었거나, 
가지고 있는 집이 가격만 올라도 어디 가서 꿀릴 일이 없다거나 자신의 투자 사례를 말하면 남들이 귀를 기울입니다.

소위 전문가 대접을 받는 셈이죠. 
힘들게 장사를 하던가 월급을 받아봐야 1년에 1,000만원도 벌기가 힘든데, 
아파트로 불과 몇 년 만에 수억 원을 번 사람들이 많으니 그럴 수밖에 없었습니다.

이때부터 투자를 안하면 바보가 되는 느낌을 받고 가만히 야근하고 시간수당,아르바이트 등을 하는 사람들은 소외감을 느끼기 시작하며 미래수익을 현재가치로 땡겨 일종의 가불효과로 목돈을

쥔채 돌아다니지요.

모두가 부동산에 미쳐있고 부동산이 정책이고 부동산이 신이며 평생 일구어온 인생의 산물이

부동산이고.부동산 이외에는 아무것도 없고 없는 사람도 인생역전이 부동산이라고 믿으면서 살아왔습니다.

그러한 인생의 신념인 부동산이 이제 흔들리기 시작합니다.

경제의 성장시기에 모든 자산은 오른다는 말은 거의 기정사실이었지만

이제는 성장률이 3%대이하로 내려갈것이라는 전망이 나오면서 유럽이 흔들리는 이격동의 시기에 이제 수습할 시간이 다가오고 있습니다.

예전에 부동산을 구매하지말고 자중하라는 말과 폭락론에 반격으로 지지되거나 유지되면 다 틀렸다는 흑백논리로 많이 사장이 되었습니다.

부동산에 대해 우려스러운 목소리를 내지만 누가 알아주는 분위기도 아니며 더군다나 부동산에서 가치분석과 주의를 주장할때에는 한가하게 귀신 씨나락 까먹는 소리’처럼 들릴 수도 있기

때문입니다.

 

부동산 전문가가 될 수밖에 없는 건 사회분위기도 한몫을 합니다.
그러나 그 이면에는 부동산 산업이라는[주식시장인 유가증권시장 마찬가지]것에 한몫을 합니다.
그들이 부동산에 대해 관심이 많아서 그렇기도 하지만, 각종 미디어 매체는 부동산정보를 엄청나게 쏟아내고 그 정보에서 기생하며 살아가는 
어쩔 수 없는 밥그릇이기에 소수에게는 욕을 먹겠지만 다수에서 나오는 무지의 산물인 수익은 결코 포기할 수 없는 단물과도 같기 때문입니다.
아파트 시세를 주가정보를 발표하듯 시시각각으로 시세흐름를 전하고 폭락 기사는 많은 사람들에게 우려를 표명하지만[일반적인 국민들의 시선] 그이면에서 정책 오나화와 세제혜택등을 요구하는 선점몰이식 공법을 쓰기도 합니다

전주 대비, 전월 대비 얼마나 상승 또는 하락했다는 식이고, 
어느 지역 어느 단지가 호재가 있다는 식으로 말이지요.
분위기가 이러니 작은 이슈에도 민감하게 반응하고 전문가들도 단기전망이 줄을 잇고 모두들 그러한 정보에 귀를 쫑긋합니다만 소문난 잔치에 먹을것이 없고 어느누구도 여러분들의 종잣돈[시드머니]에만 관심이 있을뿐입니다.

그런데 사람들은 부동산에 대한 의사결정을 할 때 전문가들의 말에 귀를 기울이고, 이에 의지하는 경향이 강합니다.
물론 이런 현상은 부동산뿐만 아니라 주식에서도 마찬가지만 부동산은 더욱 그렇습니다.
그런데 물어보는 전문가라는 사람은 바로, 계약만 되면 수수료를 챙기고, 컨설팅의뢰가 많으면 수입이 많아지는 그런구조의 사람들입니다.

그들이야 당연히 바람을 잡는 얘기와 그들이 듣고 싶어 하는 말만 하게 됩니다.

장사꾼한테 이 물건이 좋으냐고 물어보는 것과 마찬가지로 어리석은 질문입니다.
여러분은 그런 질문을 하려고 고등교육을 받고 살아오지 않았습니다. 
대학을 나오고 유학을 다녀오고 책을 읽고 분석하고 노력하는 것은 
TV에서 떠들고, 신문을 통해 의견을 말하는 사람들 이면의 무엇인가를 연구하고 생각하도록 하는것인데 정작 그 메카니즘에 빠져나오지를 못하는것이 안타까웠습니다.

 

진솔하게 말하는 전문가 보다, 특정집단 이해와 연관된 경우도 많다는 것을 알아야 합니다.그것이 부동산과 인간의 문제이며 여러분의 미래에 대한 행복을 볼모로 안잡히는 최선의 선택인 것입니다.

물론 직접적인 이해가 없는 전문가라도 소신 있는 발언은 하질 않습니다.

예를들어 유명한 연구소나 교수님이 아파트가격이 거품이라고 말한다면
그는 집값이 내리는 것이 두려운 사람들로부터 집중포화를 받을 수 있기때문입니다.
이를 모두 알고있습니다.
이는 주식 에널리스트가‘매도보고서’를 쓰기 어려운 것과 마찬가지이지요. 
이러한 이유 때문에 전문가를 믿어서는 안 된다는 말을 하는것입니다.
여러분은 그것을 이해하고 필터링을 하셔야 합니다.

오로지 판단의 몫은 스스로 할 수밖에 없다는 것을 강조하고 싶었습니다.

 

그런데 지금 기사들이나 스토리텔링기법의 모든 방식들은 자기잘못도 인정한다고 하면서 모든것을 남의탓으로만 돌리는것입니다.
정부탓,기관탓,은행탓으로 말이지요..모든 문제의 귀착은 자기자신에게서 나오는것입니다.
욕망때문에 부동산이 폭등하고 욕망때문에 무너지며 그 욕망에 의해서 좌절과 아픔을 느끼며

고통을 받게되는 것입니다.

    
내려도 걱정! 올라도 걱정! 현재 우리나라의 문제이며 세계의 문제입니다.
집이 없는 사람은 당연히 집값이 내리기를 원하고 심지어 무주택자는 집값이 폭락했으면 좋겠다고 말합니다.

그러나 무주택자라도 혼란에 빠지는데 집값이 오르면 집사기가 어려워 질까 봐 걱정, 반대로 내리면 충격이 올까봐 걱정이 됩니다.
우산장사와 소금장사 아들을 둔 어머니 마음과 같습니다.

아래는 제가 인터넷에서 가져온 내용입니다.
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인간심리이론에‘소유효과(Endowment Effect)’라는 말이 있다. 인간은 본래 가지고 있는 것에 대해 더 큰 가치를 부여하는 습성을 가지고 있다는 것이다.
인간은 스스로 선택한 것에는 행운이 따른다고 착각하는 '자기 통제의 환상'의 심리도 있다. 
또한 획득(Gains)에 비해 손실(Losses)의 상황에서 느끼는 가치변화가 크기 때문에 손실이 난 주식이나 부동산을 빨리 팔지 못하게 된다. 
또한 확증편향(confirmation bias)이 있어 ‘보고 싶은 것만 보고’,‘듣고 싶은 것만 듣게’된다. 
그러므로 내 집이 있는 사람은 오르는 논리만 귀에 들어오고, 집이 없는 사람은 떨어지는 논리만 들리는 것이다. 
그러니 시장을 냉정하게 바라볼 수 없게 된다. 이성적일 것 같은 인간이 항상 그릇된 행동을 자주하는 것은 바로 이런 이유 때문이다.
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대구지하철 화재사고가 이어났을 때 일이다. 객차 내에 연기가 흘러 들어 오는 긴박한 상황이었다. 
한시라도 빨리 탈출하여야 할 상황이었다. 하지만 승객들의 모습은 자리에 앉은 채로 그대로 있었다. 
그리고 10여분이 지났을 때쯤, 결국 객차는 폭발하였고 화염에 휩싸였다. 
그 안에 있던 모든 사람들은 순식간에 운명을 달리했음은 물론이다. 
10여분이면 충분히 탈출할 수 있는 시간이었지만 그 소중한 시간을 속수무책으로 앉아 있다가 화를 당했던 것이다.  
이러한 상황에 대한 인간심리를 알아보기 위한 실험이 이루어졌다.
교실에서 시험을 치는데 한 학생을 제외한 나머지학생은 실험참가자 들이다. 
시험을 치는 중 갑자기 교실 안으로 연기가 흘러 들었다. 
무슨 일이 일어난 것이 틀림없었다. 위기 상황을 피하려면 빨리 도망을 가야 할 상황이었다. 
하지만 실험 중이라는 사실을 모르는 학생은 주변을 둘러보다가 다른 학생들이 가만이 않아서 그대로 시험을 치고 있자. 
그 학생도 그대로 앉아서 시험을 계속 치더라는 것이다. 
위기상황은  분명 맞는 것 같은데 다른 학생들이 그대로 있기 때문에 실험이란 사실을 모르는 학생도 그대로 앉아 있었던 것이다.   
실험을 마치고 그 학생에게 ‘위험한 상황이었는데도 왜 그대로 있었느냐’고 묻자. 
그 학생의 대답은 ‘다른 학생들이 그래도 앉아 있었기 때문’이라는 대답을 하였습니다.
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이 실험으로 알 수 있는 인간심리는 ‘사람들은 다른 사람의 반응을 보고 움직인다’는 것입니다.
위기상황이라도 무리 속에 있으면 사태의 심각성을 덜 느끼게 된다는 것이다. 
이런 사례를 드는 이유는 지금 우리의 부동산시장은 탈출시기(Exit timing)를 모색해야 하는 시점인데도, 남들이 가만히 있으니 나도 가만히 있는 것입니다.
 

우리가 미래를 내다보면 예측이 되고, 말로 표현하면 예언이 됩니다.

그러나 예측이나 예언은 틀리는 경우가 많고 맞추더라도 오히려 요행에 속하지요.

 

과도한 폭락이나 폭등은 부작용을 유발하며 그 시장기능을 역행하는 정책을 남발하면 그 탈출시기도 잃을뿐더러 모든이들이 혹옥한 기회비용을 지불해야 합니다.


양적완화는 당연히 인플레이션을 유발시켜  지금 수박이나 모든 과일과 사회적비용[전기,수도 등]들이 상상하기조차 힘든 가격으로 체감하시게 되는것입니다.
인플레로 장기간 표류하면서 서서히 중산층을 압박하게되지요.

모두가 죽어 허리역할을 하는 중간단계가 없어지면 실물과 소득간의 괴리도는 점차 좁혀갈겁니다.

타격은 앞서말한바와 같이 중산층과 하류층이 제일 압박을 받습니다.
기득권이나 의사결정권자들이 양적완화와 정보독점력에 근거를 하고 있을터이니 말이지요.

제일 타격 받을 계층은 젊은 세대와 현재 직장인이하 근로소득자와 일용자.
그리고 퇴직이후에 자영업자의 길을 가는 현 직장인들이 될것입니다.
정신 바짝 차리셔야 합니다.정말 절망의 순간이 다가오고있습니다.

추후 현 경제상황과 대처부분 PART.2로 최종적으로 마무리하겠습니다 감사합니다..

- 둘리파파  http://cafe.naver.com/anaemo